◆ 상권 및 입지분석 ◆
◎ 커피전문점 적합입지
커피전문점의 적합 입지는 직장인을 공략 할 수 있는 오피스빌딩 밀집지역, 젊은층의 유동이 많은 대학가, 접근성이 우수한
역세권, 대단위아파트단지 등에 입점하는 것이 좋다.
2000년대 중반까지 커피전문점은20~30대의 여성이 주고객층을 형성하고 있으므로 여자대학을 낀 대학촌이 최적의 입지였다.
또한 대형 오피스 1층 로비도 안정적인 이비로 손꼽혔다. 그러나 최근에 와서 커피전문점의 분포가 증가되어 경쟁위협요인이 매우 높아지고 있는 상황이다. 따라서 입지를 결정할 때, 경쟁점포와의 거리, 목표고객의 동선상에 입지가 위치하고 있는지, 장기적으로 후보입지가 중간에서 경쟁점에 고객을 빼앗길 수 있는 중간저지성 입지가 아닌지 등 면밀한 검토를 통하여 의사결정을
해야 한다.
◎ 상권 및 입지 평가방법
주변지역의 특성을 파악
염두에 두고 있는 지역의 특성을 파악하는 것은 입지선정을 할 때 가장 먼저 해야 할 일이다. 따라서 후보입지에 자신이 하고자
하는 업종의 분포도, 영업상태, 기타 다른 업종의 특성을 파악하여 상권의 발전정도를 유추해 낼 수도 있다.
또한 입지의 특성에 따라 업종의 적합성을 검토할 수 있으며, 향후 개점시에 영업전략도 수립할 수 있는 것이다.
① 아파트 상권
- 생활패턴이 유사한 3천세대 이상으로 구매 형태가 거의 일정하다.
- 고가품이나 사치품이 아닌 일상 생활용품을 취급해야 한다.
- 가능한 한 단지 주민과 유동 인구를 흡수할 수 있는 점포여야 한다.
- 상가 점주들의 표정에서 영업이 잘 되는지 안 되는지를 파악 한다.
② 지하철역 역세권 상권
- 도심 교통의 체증현상이 지하철역 상권을 강화시킨다.
- 통행인구의 습성과 특징을 고려하여 중․저가품을 취급한다.
- 사무실 밀집지역 근처 대형평수 규모가 적정하다.
- 지하상가는 화려하게, 노면점포는 청결과 친절을 생명으로 한다.
③ 학교 주변 상권
- 판매 대상이 고정적이기 때문에 구매 단위 역시 고정적이다.
- 학생 취향과 구매 형태를 고려한 고도의 전문점이 필요하다.
- 반드시 중저가품을 취급하고 학교의 성격과 잘 부합해야 한다.
- 학생들은 선택의 폭이 한정적이어서 고객관리를 우선해야 한다.
④ 오피스 상권
- 사무실 밀집지역은 주로 요식업 분야가 50% 이상을차지 한다.
- 주5일 근무제로 인하여 토요일, 일요일에 판매 대상이 전혀 없다는 사실도 인지해야 한다.
- 주간 업무 인구가 대부분이므로 퇴근시간에 영업을 맞춰야 한다.
- 지속적으로 변화를 추구하면서 영업을 전개해야 한다.
◎ 상권세력의 특성을 파악
① 점포입지를 선정할 때 확인해야할 사항 중 배후지역의 세력 라는 것이 있다. 배후지역이라는 것은 한마디로 점포의
상권안에 거주하고 있는 영업 대상 층의 범위이다.
② 배후지역의 세력을 평가하기 위해서 조사하는 항목은 지역주민의 소득수준, 인구수 및 세대수, 주거형태, 연령별 인구수,
소비 형태, 직업분포, 교육정도 등이다.
③ 아파트 밀집지역은 아파트의 총 세대수와 평형별 구성 비중을 정확히 파악해야 한다. 소형평형 밀집지역이 소매상권에
있어서는 상대적으로 소비지출비중이 높다.
◎ 유동 인구의 특성 파악
① 점포 앞 유동인구가 많고 적음에 따라 점포의 우열이 가려지며, 또한 유동인구의 특성에 따라 업종의 적합성이 결정된다.
② 유동인구의 조사는 보통 평일과 주말, 시간대별, 연령별, 성별로 조사한다.
일반판매업종인 경우에는 직장인들의 점심시간인 오후 12시~2시, 주부들의 쇼핑시간인 오후3~4시, 퇴근 무렵인
오후 6~8시로 나누어 조사하도록 한다. 만약 음식점의 경우에는 밤 시간대를 추가하여 조사를 하며 24시간영업을 하는
업종이라면 출근과, 심야시간대를 추가하여 조사한다.
③ 유동인구는 상당히 많으나 장사는 시원치 않은 점포가 있다. 이것은 점포 앞의 유동인구가 단순히 지나쳐 가는 사람이거나,
점포의 업종이 유동인구 층에 맞지 않는 경우이기 때문이다. 점포 후보지의 잠재적 고객뿐만 아니라 어떤 업종을 선택해야 할지,
어떤 계층에 초점을 맞춘 업종이어야 하는지 등을 종합적으로 판단하려면 후보지 앞의 유동인구 현황 뿐만 아니라 점포로의
내점률도 파악해야 한다. 신규점포의 내점률 파악은 인근의 유사업종의 현황을 조사하여 결정한다.
④ 매출에 유리한 유동인구의 특성
- 통행량이 시간에 따라 변하지 않고 끊임없이 계속되고 일정한 경우
- 통행량의 속도가 느린 경우
- 속도가 빠르다 하더라도 통행량의 목적이 쇼핑이라는 사실에 의해 이루어질 경우
- 통행인들의 소득수준이 비교적 높을 때
◎ 점포 이용편리성의 파악
① 점포는 고객들이 쉽게 찾을 수 있고 편하게 올 수 있는 곳에 위치해야 하는데, 이것을 ‘점포의 접근성’이라고 한다.
고객들은 특별한 물건을 사기 위해서가 아니라면 대부분 접근하기 편한 점포를 이용한다
② 점포의 접근성을 구성하는 요인들은 여러 가지가 있다. 근처에 버스정류장이나 지하철역, 횡단보도가 있는지, 점포의 출입구가 어디에 위치해 있는지, 출입구에 계단이 있는지, 주차시설은 갖추었는지, 교통이 혼잡하지는 않은지도 접근성에 영향을 주는
요인이다.
③ 또한 상권 내에 있는 학교, 극장, 관공서, 대형서점과 같은 인구 집객요소가 접근성에 영향을 주기도 한다.
이런 시설들은 많은 사람들을 끌어당기는 역할을 하므로 사람들이 그런 시설로 이동하는 방향으로 점포를 내면 점포의
접근성을 높일 수 있다.
④ 아파트 밀집지역은 출입구가 여러 곳이 있고 상가도 산재해 있는 상황이다. 이러한 경우에는 현장조사를 통하여 이용률의
확인 및 아파트세대의 주동선과의 연결관계 등을 고려하여 판단한다.
◎교통요인을 점검
① 대중교통밀집지역은 점포사업에 지대한 영향을 끼치는데 이를 역세권이라고 한다. 역세권은 지하철역이나 버스정류장,
시외버스터미날과 같은 대중교통 수단이 상권에 큰 영향을 미치는 지역을 말한다.
② 역세권은 일반적으로 그 지역의 교통요지이기 때문에 통행 인구수가 많고 그렇다 보니 대부분 성공한다. 역세권 주위에서
점포입지를 고를 때 유의해야 할 점은 무엇보다도 교통수단의 이용계층이 주로 움직이는 방향을 파악해서 고객이 이동하는
동선에 따라 점포를 구해야 한다는 것이다.
③ 지하철역의 경우에 있어서는 출구가 보통 4곳 이상이다. 역세권이라 하여 역 인근의 모든 지역이 활성화되어 있지는 않다.
따라서 전철역세권 입지를 선정할 때에는 어느 출구 쪽이 가장 유동의 흐름이 왕성한지를 확인하여야 하며,
이때에도 반드시 유동인구의 특성을 파악해야 한다.
◎ 경쟁점의 강/약점을 조사
① 아무리 상권이 뛰어나고 아무리 좋은 입지를 선정했다고 해도 이미 그 상권에 자신이 하려는 업종이 포화상태라면 개점의
의미가 없다. 따라서 경쟁점 조사를 하는 목적은 상권 내에 출점이 가능한지, 불가능한지를 평가하며, 출점이 가능하다면
경쟁점과의 차별화 할 수 있는 방법이 무엇인지를 수립하는 데에 있다.
② 경쟁점을 조사할 때에는 다음과 같은 항목을 조사한다.
∙ 점포의 인지도 ∙ 매장크기
∙ 취급하는 상품의 성격 ∙ 가격전략
∙ 주이용고객층 ∙ 영업시간
∙ 1일 이용객수
③ 경쟁점은 말에서 느낄 수 있듯이 모여 있으면 상호간에 부정적인 영향을 주는 경우가 일반적이다. 하지만 경쟁점이 모여
있다고 해서 모두 불리한 것은 아니고 주위에 같은 업종이 모여 있어 덕을 보는 경우도 있다.
이렇게 상호간에 상승효과를 보는 업종을 호혜, 보완업종이라고 한다.
◎ 상권의 발전성을 점검
① 입지는 한번 자리를 잡으면 다시 바꾸기가 쉽지 않다. 초기에 투입된 자금과 그로 인한 손해를 생각하면 더욱 그렇다.
따라서 점포를 선정할 때에는 현재의 입지적합성도 중요하지만 장기적인 상권의 변동사항도 고려해야 한다.
② 발전가능성을 따질 때 몇 가지 주목해야 할 것이 있는데 그 중 하나가 지하철 역이다. 역의 개통은 상권의 범위를
확대시키며 또한 유동인구량도 증가하게 되어 상권의 발전가능성이 높아진다.
③ 상권 내에 대형관공서, 고층 건물, 학원 등의 신축도 확인해야 한다. 도로확장 가능성 여부도 상권의 변화에 영향을 미친다.
